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Versorgungsleitungen auf privaten Grundstücken

Einem Bürger war mitgeteilt worden, dass im Grundbuch zu Lasten seines Grundstücks die Eintragung einer beschränkt-persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des örtlichen Wasser- und Abwasserzweckverbandes erfolgt war.

Der Bürger konnte nicht nachvollziehen, warum die neben seinem Grundstück verlaufende Abwasserleitung die Eintragung einer solchen Dienstbarkeit begründen könne. Denn auf seinem Grundstück sei doch gar keine Leitung verlegt. Er bezweifelte die Rechtmäßigkeit der Eintragung auch im Hinblick darauf, dass er keine Zustimmung zur Eintragung erteilt habe. Weiter befürchtete er, nunmehr aufgrund der Dienstbarkeit auf seinem Grundstück keine baulichen Veränderungen oder notwendige Reparaturen ohne Genehmigung des Zweckverbandes durchführen zu können. Da er diese Fragen nicht zufriedenstellend vom Zweckverband beantwortet bekam, wandte er sich hilfesuchend an den Bürgerbeauftragten.

Nach umfassender Prüfung des Sachverhaltes, aus dem sich u.a. auch ergab, dass die betreffende Abwasserleitung noch aus DDR-Zeiten stammte und sich im Grenzbereich zum Grundstück des Bürgers eine bauliche Anlage (Abwassersammler) befand, erläuterte der Bürgerbeauftragte dem Bürger ausführlich Hintergrund und Begründung der Eintragung einer Dienstbarkeit.

Zur Versorgung der Bevölkerung mit Energie, Kommunikationsdienstleistungen, Wasser usw. sind grundsätzlich entsprechende Infrastruktureinrichtungen wie Leitungen und bauliche Anlagen nötig. Diese Einrichtungen können sich aus nachvollziehbaren Gründen nicht immer ausschließlich auf dem Grund und Boden des jeweiligen Versorgungsträgers (Unternehmen, Zweckverband) befinden. Es ist vielmehr unumgänglich, dass insbesondere Versorgungsleitungen auch durch oder über fremde Grundstücke geführt werden.

Dem gegenüber steht jedoch das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) normierte Recht eines jeden Grundstückseigentümers, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen, vgl. § 903 BGB.

Die teilweise Mitnutzung eines fremden Grundstücks für einen bestimmten, dem Wohl der Allgemeinheit dienenden Versorgungszweck muss daher rechtlich abgesichert werden. Rechtliches Instrument zur Absicherung eines solchen Mitnutzungsrechtes ist die Belastung des betroffenen Grundstücks mit einer sog. „beschränkt persönlichen Dienstbarkeit“. Diese wird zu Lasten des Grundstücks und zu Gunsten des Versorgungsträgers in das Grundbuch eingetragen. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit gibt dem Berechtigten die Befugnis, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen (§ 1018 BGB).

Möchte ein Versorgungsunternehmen Leitungen über ein privates Grundstück verlegen, ist zum Bestellen einer solchen beschränkt-persönlichen Dienstbarkeit daher grundsätzlich die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Nach der Eintragung der Dienstbarkeit in das Grundbuch steht dann dem begünstigten Versorgungsunternehmen das Recht zu, das Grundstück zur Instandhaltung/Wartung der vorhandenen Leitung zu nutzen und gleichzeitig vom Eigentümer zu verlangen, auch einen erforderlichen Schutzstreifen von Bebauung und sonstigen Hindernissen freizuhalten.

Der genaue Inhalt der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit wird nicht in das Grundbuch eingetragen, denn der dort vorhandene Platz ist dafür nicht ausreichend. Im Grundbuch findet sich in Abteilung II daher lediglich der Hinweis, dass ein „Leitungsrecht“ besteht. Der genaue Inhalt und Umfang des Leitungsrechtes, wie beispielsweise Bestimmungen zur Breite eines Schutzstreifens, die konkrete Lage des Versorgungsmediums auf dem Grundstück und Nebenbestimmungen ergeben sich in der Regel aus der Vereinbarungsurkunde. Wechselt der Eigentümer des belasteten Grundstücks, so bleibt die eingetragene Grunddienstbarkeit dennoch bestehen und gilt auch dem neuen Eigentümer gegenüber unverändert weiter.

Allerdings stellt die Absicherung von Versorgungsleitungen, die vor dem 03.10.1990 errichtet wurden, in den neuen Bundesländern aufgrund des vormals auf anderen rechtlichen Grundlagen basierenden Eigentumsrechts eine besondere Problematik dar:

Auf dem Gebiet der ehemaligen DDR durften die zur Strom-, Gas-, Fernwärme- und Wasserver- und Abwasserentsorgung dienenden Leitungen und Kabel sowie das Zubehör ohne ausdrückliche Genehmigungen der Grundstückseigentümer verlegt/errichtet und betrieben werden. Die Verordnungen der DDR räumten den Kombinaten und Betrieben Mitbenutzungsrechte an allen Grundstücken ein, in denen sich Leitungen befanden. Diese Mitbenutzungsrechte wurden durch den Einigungsvertrag zunächst befristet bis 31.12.2010 aufrechterhalten.

Da diese Regelung dem Gesetzgeber nicht ausreichend war, wurde das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) – BGBl. I Nr. 70 vom 20.12.1993 – und die Sachenrechts-Durchführungsverordnung (SachenR-DV) – BGBl. I Nr. 92 vom 20.12.1994 – erlassen.

Mit Inkrafttreten des GBBerG am 25.12.1993 sind damit kraft Gesetzes – also ohne Beteiligung des Grundstückseigentümers und ohne Eintragung im Grundbuch – beschränkt persönliche Dienstbarkeiten an den Grundstücken entstanden, in/auf denen sich Energieleitungen und/oder -anlagen (Strom, Gas, Fernwärme) befinden (§ 9 Abs. 1 GBBerG).

Durch § 1 SachenR-DV, die aufgrund § 9 Abs. 8 und 9 GBBerG erlassen wurde, erfolgte die Erstreckung dieser gesetzlichen Regelung auch auf Anlagen der Wasserver- und Abwasserentsorgung. Am 11.01.1995, dem Tag des Inkrafttretens der SachenR-DV, wurden – ebenfalls kraft Gesetzes – beschränkt persönliche Dienstbarkeiten an den Grundstücken begründet, in/auf denen sich Anlagen der öffentlichen Wasserver- und Abwasserentsorgung befinden. Hiervon erfasst ist auch das für den Betrieb der Leitung erforderliche Zubehör, wie z.B. Verteilerstationen u.ä.

Da die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten kraft Gesetzes entstanden sind, ist das Grundbuch zum Zeitpunkt der Entstehung faktisch unrichtig geworden. Der insoweit nötigen Grundbuchberichtigung dient das nach den Bestimmungen des GBBerG und der SachenR-DV durchzuführende amtliche Bescheinigungs-verfahren. Das Grundbuchamt berichtigt das Grundbuch erst dann, wenn das betroffene Unternehmen – hier: der Zweckverband – eine Bescheinigung nach § 9 GBBerG i. V. m. §§ 6 und 7 SachenR-DV vorlegt.

Der genaue Inhalt dieser Leitungs- und Anlagenrechte ergibt sich aus § 9 Abs. 1 GBBerG i. V. mit § 4 SachenR-DV. Hiernach umfasst die entstandene beschränkt persönliche Dienstbarkeit u. a. das Recht, das belastete Grundstück für den Betrieb, die Instandsetzung und Erneuerung einschließlich Neubau von Energieanlagen oder Anlagen der Wasserversorgung/Abwasserbeseitigung zu betreten, sonst zu benutzen und die dazu gehörigen Nebenanlagen, welche § 4 Abs. 1 Nr. 2 SachenR-DV aufgeführt sind, zu betreiben.

Der Grundstückseigentümer wiederum ist verpflichtet, die Leitungen/Anlagen und die Ausübung der (Mit-) Benutzungsrechte auf seinem Grundstück zu dulden. Er hat im Bereich des sog. Schutzstreifens alle Maßnahmen zu unterlassen, die Sicherheit, Bestand und Betrieb der Leitungen/Anlagen gefährden könnten; dies erfasst insbesondere die Bepflanzung und/oder Überbauung des Schutzstreifens.

In den Anwendungsbereich dieser vorgenannten Sondervorschriften fallen Anlagen der öffentlichen Wasserversorgung, wenn sie am 03.10.1990 in dem genannten Gebiet genutzt und am 11.01.1995 noch betrieben wurden. Es muss sich um Leitungstrassen handeln, die am 03.10.1990 auf dem Gebiet der ehemaligen DDR bestanden haben, ohne dass es hierbei auf das tatsächliche Bestehen eines Nutzungsrechts vor dem 03.10.1990 ankommt. Hierzu soll genügen, dass zu diesem Zeitpunkt jedenfalls mit der Realisierung der Anlage begonnen worden war. Auf nach diesem Stichtag errichtete Anlagen findet die Regelung hingegen keine Anwendung, da hiermit nur Altrechte erfasst und keine neuen Nutzungsrechte geschaffen werden sollen.

Nachdem der Bürgerbeauftragte überprüft hatte, dass hier im Fall des Bürgers tatsächlich bereits ein entsprechendes Leitungsrecht bestanden und der Zweckverband das amtliche Bescheinigungsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt hatte, konnte er dem Bürger mitteilen, dass der erfolgten Eintragung der Dienstbarkeit keine rechtlichen Bedenken entgegenstehen. Da die Dienstbarkeit kraft Gesetzes bereits entstanden war, konnte die Grundbuchberichtigung auch ohne Zustimmung des betroffenen Eigentümers erfolgen.

Entwarnung konnte dem Bürger auch bezüglich seiner Befürchtung, nicht mehr uneingeschränkt über sein gesamtes Grundstück verfügen zu können, gegeben werden. So kann er jedwede Maßnahme außerhalb des sog. Schutzstreifens nach Belieben im Rahmen seiner Eigentümerbefugnisse durchführen. Einer Genehmigung durch den Zweckverband bedarf es hierfür nicht. Lediglich im Bereich des Schutzstreifens muss er solche Maßnahmen unterlassen, die die Zugänglichkeit zum hier vorhandenen Abwassersammler beeinträchtigen.

Für Leitungen, die nach dem 03.10.1990 im Gebiet der neuen Bundesländer verlegt wurden, gilt im Übrigen das seit dem 03.10.1990 anwendbare BGB und somit das allgemeine Sachenrecht mit seinen Regelungen zur Grunddienstbarkeit in den §§ 1018 ff. BGB.

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