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Gewerbeummeldung – hat das auch etwas mit Baurecht zu tun?

Wenn ein Bauwerk neu errichtet wird, geschieht dies mit dem Ziel einer bestimmten Nutzung. Diese Nutzung kann sich in Zeiten des Wandels jedoch auch ändern. Man spricht dann von einer beabsichtigten Umnutzung baulicher Anlagen. So werden heute noch wohngenutzte bauliche Anlagen morgen z.B. gewerblich genutzt oder ehemalige Gewerberäume sollen umgekehrt zu Wohnräumen ausgebaut werden. In diesen Fall sind dann sowohl das Gewerbe- als auch das Baurecht betroffen und häufig wirkt das eine auf das andere ein. Welche baurechtlichen Auswirkungen also hat es, wenn ein Gewerbe in ein bislang ausschließlich wohngenutztes Haus umgemeldet und ab dann von dort aus betrieben wird? Mit dieser Frage hatte sich der Bürgerbeauftragte im Zusammenhang mit der Bearbeitung eines Bürgeranliegens zu beschäftigen.

Ausgangspunkt war, dass ein Bürger vor mehreren Jahren zwar die Ummeldung seines Gewerbes in sein bislang ausschließlich wohngenutztes Zweifamilienhaus bei der Stadt beantragt hatte. Da ihm die baurechtliche Relevanz seiner Entscheidung allerdings nicht bewusst war, hatte er jedoch - einen zusätzlich erforderlichen! - Antrag auf Umnutzung bei dem dafür zuständigen Bauamt nicht gestellt. Dass er dies hätte tun müssen, wurde ihm erst bewusst, als eine Bauvoranfrage bezüglich einer Erweiterung seiner baulichen Anlagen wegen der fehlenden Rechtmäßigkeit der Errichtung seines Gewerbes abgelehnt worden war. Der Bürger befürchtete infolge dessen, dass die Ausübung seines Gewerbes als solche gefährdet ist, mithin seine Gewerbeerlaubnis in Frage steht. Deshalb bat er den Bürgerbeauftragten um Unterstützung bei der Klärung der Frage, ob die ihm erteilte Gewerbeerlaubnis noch gilt und welche baurechtlichen Konsequenzen sich daraus ggf. ergeben.


Die gewerbliche Nutzung von baulichen Anlagen ist für den Eigentümer/ Nutzer in den meisten Fällen genehmigungspflichtig. Gleiches gilt für Neubaumaßnahmen, bauliche Veränderungen oder Erweiterungen. Eine Gewerbeanmeldung allein reicht hier, da diese keine Genehmigung für eine bauliche Nutzung ersetzt, nicht aus. Deshalb gilt: Nutzungsänderungen und Baugenehmigungen sind vom Betriebsinhaber oder vom Vermieter des jeweiligen Gebäudes separat zu beantragen. Sowohl für Existenzgründer als auch für bestehende Betriebe sind dabei die Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNutzVO) und der jeweiligen Bauordnung (in Thüringen der Thüringer Bauordnung – ThürBO) zu beachten. Die Prüfung der beabsichtigten Nutzungen durch die Baugenehmigungsbehörde soll zudem möglichen Nutzungskonflikten unter Nachbarn vorbeugen und gewährleisten, dass die ins Auge gefassten baulichen Anlagen für die geplanten Nutzungen geeignet sind. Die Genehmigung ist grundsätzlich nicht personen-, sondern grundstücksbezogen. Welche Nutzungsänderungen und baulichen Maßnahmen genehmigungspflichtig oder genehmigungsfrei sind, ergibt sich in Thüringen aus der ThürBauO, hier konkret den §§ 59 ff. BauGB.

Im Fall des Bürgers konnte davon ausgegangen werden, dass die von ihm vorgenommene Umnutzung bisher privater Räume und Flächen für gewerbliche Tätigkeiten genehmigungspflichtig ist. Soweit das Bauordnungsamt der Stadt in der Begründung zu der abgelehnten Bauvoranfrage anführt hatte, dass für das von ihm betriebene Gewerbe keine Genehmigung vorliege, steht jedoch damit nicht die Gewerbeerlaubnis als solche infrage, sondern lediglich die Ausübung des Gewerbes an dem aktuell von dem Bürger gewählten Standort in seinem Wohnhaus.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch auch für zunächst nicht genehmigte (Um-)Nutzungen noch nachträglich eine Genehmigung erteilt werden; nämlich dann, wenn der Zulässigkeit keine Bestimmungen entgegenstehen. Soweit der Bürger also – wovon hier auszugehen war - sein Gewerbe an dem bisherigen Ort weiter ausführen möchte, empfahl ihm der Bürgerbeauftragte, sich mit dem Bauamt der Stadt in Verbindung zu setzen, um Möglichkeiten einer Genehmigungsfähigkeit zu besprechen. Denn eine Fortführung der gewerblichen Nutzung ohne eine entsprechende Genehmigung hätte für den Bürger die Gefahr einer zumindest baurechtlich relevanten Nutzungsuntersagung und eines Bußgeldverfahrens heraufbeschworen. Ungeachtet dessen war dem Bürger aber auch selbst daran gelegen, Sicherheit bezüglich des von ihm gewählten Standortes für sein Gewerbe zu bekommen.

Empfehlung des Bürgerbeauftragten:

Bürgern, die Umnutzungen beabsichtigen, empfiehlt der Bürgerbeauftragte daher, sich im Vorfeld mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung zu setzen, um Möglichkeiten einer Genehmigungsfähigkeit zu besprechen. Dies gilt insbesondere in den Fällen,

  • in denen bislang ausschließlich wohngenutzte Räume nun gewerblich  oder

  • gewerblich genutzte Räume zukünftig zu Wohnzwecken genutzt werden sollen.

Relevant könnte dies auch beispielsweise nach einem Umzug sein. Auf diesem Wege kann vermieden werden, dass die Nutzungsänderung zu einem späteren Zeitpunkt in Frage steht und im schlimmsten Fall sogar zumindest baulich an dem gewählten Standort rückgängig gemacht werden muss.

Ihr Weg zum Bürgerbeauftragten